40 тысяч рублей за квадратный метр в Москве - реальность

В Москве до сих пор разрешено взять квартиру из расчета 40 тыс. рублей за квадратный метр да ещё в кредит под 10,5%. За формирование социальной ипотеки отдельное благодарю кризису. «Ф.» разбирался в финансах этой программы.

К этой программе московские чиновники начали подготавливаться еще в середине 90-х, когда и коммерческая-то ипотека находилась в зачаточном состоянии, а рынок недвижимости уже скоро рос. При участии Гарвардского университета велись переговоры с американскими инвесторами, планировавшими вложить в московскую ипотеку до $2 млрд. Но закончились они ничем.

Термин "социальная ипотека" появился уже позже кризиса 1998 года. В тот момент, по оценкам банкиров, только 10-15% москвичей могли употребить коммерческим кредитованием. И в это цифра без малого наверно не входила вооруженные силы=вс очередников - тех, кто ожидал улучшения жилищных условий. По сути, они и есть целевая аудитория программы. "До момента старта социальной ипотеки в Москве ни единственный очередник не получил ни в одном столичном банке ни одного ипотечного кредита, - расставляет смысловые ударения Николай Федосеев, первостепеннный заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы. - Тот самый факт как раз демонстрировал порядок платежеспособности. Ни процентные ставки коммерческих банков по ипотеке, ни рыночные цены на жилье не были доступны этой категории москвичей".

Между тем социальные жилищные программы в ряде регионов России отличались жутко низкими ставками по ипотеке - на уровне 4-6% годовых в рублях - все благодаря субсидиям из региональных бюджетов. Но у данной схемы есть несомненный недостаток: бюджетные компенсации - пагубная практика, потому что адекватно спрогнозировать доходы и расходы региона или муниципалитета на 15-20 лет (срок ипотечного кредита) невозможно. И если небольшие локальные программы субсидировать таким образом еще допустимо, то в московских масштабах риски накопились бы огромные. Отказ же от компенсации части процентов, например, из-за растущего дефицита бюджета, неизбежно приводит к дефолтам части заемщиков. Не социально получается.

Дешевый "метр" лучше. Авторы московской программы предложили снижать цену квадратного метра. "Квартиры, которые строятся под социальную ипотеку, изначально возводятся по городскому заказу, - разъясняет Николай Федосеев. - Руководство Москвы их продает на практике по себестоимости строительства. И городок в течение года на сто процентов возвращает потраченные средства вспять в бюджет. Эти капиталы могут быть израсходованы на последующее сооружение для социальных жилищных программ".

На начальный взгляд, технология простая. Проводится тендер; застройщик, выигравший его, получает гроши из горбюджета. В построенном доме очередникам распродаются квартиры, а ипотечный банк переводит деньги, потраченные на строительство, назад в бюджет. Мелкий нюанс: заказ на социальную - "оптовый", изначально он не разделяется по отдельным программам. Построенные площади поступают в Департамент жилищной политики города, где и определяется, что будет отдано под "социальную ипотеку", "молодую семью" или другие программы.

Теперь самое интересное - себестоимость. "В начале 2010 года средняя себестоимость квадратного метра в домах, возводимых по социальным программам, составляет примерно 40 тыс. рублей. В эту цену входит "коробка", типовая "муниципальная" отделка для немедленного заселения, подвод коммуникаций и благоустройство придомовой территории", - рассказывает Николай Федосеев. Но что за благодетели сооружают дома по себестоимости, да еще бьются за это, казалось бы, сомнительное наслаждение на конкурсах?

Подрядные аукционы выигрывают, как правило, крупные компании, имеющие собственные производственные мощности. В прошлом году в соцпрограммах "засветились" и ДСК-1, и СУ-155, и "Главмосстрой", и ПИК, и некоторые другие завсегдатаи столичного рынка, в простодушии не уличенные. Очевидно, что застройщику социального жилья чертовски сложно вписываться в указанные 40 тыс. за "квадрат", и подряды эти не приносят прямой прибыли. В данном случае компании, вероятно, мотивированы лояльным отношением к себе со стороны городских властей. Развитие же этой темы неизбежно упирается в извечные московские вопросы, которые, однако, останутся за рамками нынешнего материала.

Интересный аспект - в кризис у застройщиков появился добавочный стимул для участия в "социалке" - избавить собственные производственные мощности от дорогостоящего простоя любой, нехай более того шибко низкой, ценой. "Главное превосходство городского заказа - в плановом поступлении финансовых средств по утвержденному графику, а ещё в возможности планомерно загрузить мощности строительных заводов, - комментирует агент группы компаний "СУ-155" Владимир Фомин. - В 2009 году доля социального заказа в общем объеме нашего строительства составила больше 80%. В 2008-м и прежде - до 30%. В сравнении с коммерческим проектом доходность немаловажно ниже. При ценах квадратного метра, по которым работают государственные структуры, норма рентабельности находится в коридоре от 0 до 5%. Большинство игроков работали в коммерческом секторе. Когда же отрасль столкнулась с кризисом, переориентироваться на более низкую норму прибыли без собственной промышленной базы многие компании не смогли. И произошел натуральный отбор".

Еще один нюанс - заказы на социальное жилье не обременены инфраструктурной нагрузкой - строительством школ, детских садов, поликлиник, чтовменяется при реализации коммерческих проектов. Разумеется, обитатели этих домов всеми благами цивилизации пользуются - легко покупатели несоциального жилья, по давнехонько заведенной традиции, платят за себя и за того парня.

Баланс очередников. Кризис сократил объемы жилья, выделяемые на реализацию почти всех социальных программ в Москве. По заверениям чиновников, это не коснулось только социальной ипотеки. Об этом разрешается судить по росту предоставленных кредитов. По программе "Социальная ипотека" в 2009-2010 годах предусматривалось выделить по 200 тыс. квадратных метров жилья, или приблизительно по 3300 квартир. На 136 тыс. семей очередников! "Мы не говорим, что все наши очередники - это клиенты социальной ипотеки. Из очереди только добровольно забирается только самая платежеспособная ее часть", - комментирует Николай Федосеев. Но если за ипотекой придут сию минуту 10 тыс. семей, кого обслужить в первую очередь?

Конечная цена жилья для социального потребителя корректируется. В первую очередность срабатывает коэффициент, зависящий от срока нахождения в очереди, его диапазон - от 0,3 до 1,68. В этом месте включается своего рода компенсационный агрегат - очередники с небольшим сроком "помогают" товарищам со стажем. Если для первых максимальная стоимость "соцквадрата" приближается к 70 тыс. рублей, то для вторых минимальная - к "невероятным" 10 тысячам. Глядя на коэффициенты, возникает резонный вопрос: все ли квартиры, поступившие на распределение в Департамент жилищной политики, будут первостепенно отданы очередникам с максимальным стажем. Оттого что в этом случае ко всей жилплощади будет применен понижающий коэффициент, и не произойдет компенсации за счет новоявленных очередников. Соответственно, план окажется убыточным и его придется дотировать из бюджета.

И все же приоритеты есть. Сегодня они отдаются очередникам, поставленным на учет до 1 марта 2005 года. Особым расположением у провайдеров программы, по идее, должны пользоваться те из них, кто дольше ждет (но не забываем про коэффициенты), либо у кого жилищные условия хуже. Впрочем, решения о "приеме" в социальную ипотеку принимаются индивидуально - их утверждают префекты административных округов на основании рекомендаций общественных жилищных комиссий. Если "приоритетных" претендентов на квартиру не найдется, попытать счастья могут те, кто встал в очередь вслед за тем 1 марта 2005 года.

О, дайте, дайте ипотеку. По программе социальной ипотеки к дешевым метрам прилагается дешевенький кредит. Выдает его Московское ипотечное агентство (МИА) - коммерческий банк, на 100% принадлежащий городу. До середины лета 2008-го ставка составляла 10,5% годовых в руб лях. Основным источником фондирования МИА все это час были выпущенные облигации. В отрезок времени с 2002 по 2008 годы банк разместил пять займов на общую сумму 5,5 млрд рублей по ставкам от 7,95% годовых (сейчас долговые обязательства МИА срочностью до года торгуются в диапазоне 11-12% годовых). Но во второй половине 2008-го обстановка поменялась - с приходом острой фазы кризиса и удорожанием финансовых ресурсов МИА подняло ставку по "социальному" кредиту до 11,7% годовых в рублях. Правда, уже в декабре прошлого года, она вернулась на старый уровень. Временное повышение не отразилось на количестве выданных ссуд из-за неиссякаемого потока москвичей-очередников. Если в 2008-м банк выдал 3817 социальных кредитов, то в 2009-м уже 4010. Что же касается источников средств, то в прошлом году грубо выросла доля акционерного финансирования - МИА провело две допэмиссии акций и привлекло за счет них 4,6 млрд рублей. В кризис у банка резко сократились объемы коммерческой ипотеки (сегодня она предоставляется гражданам по ставкам 12-15,3% годовых в рублях). Соответственно отчету по МСФО, по итогам 2008 года МИА получило чистый убыток в 46,1 млн рублей. В прошлом году кредитная организация снижала издержки, в частности, сокращение постигло 13,5% сотрудников. В российской отчетности за 2009 год фигурирует уже 67 млн рублей прибыли затем налогообложения.

Исследование

"Сбербанк" и социальная ипотека за пределами конкуренции

Поиск@Mail.ru по заказу "Ф." и "Вести FM" проанализировал статистику поисковых запросов, связанных с ипотекой.
Рейтинг популярности запросов выявил интересную тенденцию. Большинство пользователей интересуются социальными программами. Так, на первом месте фигурирует запрос "ипотека для юный семьи", на третьем - "социальная ипотека" и на пятом - "ипотека для военнослужащих". Ищут люди и "ипотечный калькулятор" - на втором месте с небольшим отрывом от "молодой семьи".
Изучая ипотечные программы, интернет-пользователи чаще всего набирают в поиске Сбербанк. Известность и разветвленность сети в совокупности с адекватными условиями обеспечили внушительный отрыв.
География запросов, связанных с ипотекой, наглядно демонстрирует, что не только москвичи и петербуржцы желают улучшить жилищные условия. Москва, конечно, заняла первое местоположение с 15,89%, но следом за ней идет Казань и Новосибирск. И только на четвертом месте оказался Питер.

Условия

Ценз оседлости

За социальной ипотекой в Москве стоит разветвленная иерархическая архитектура чиновников, начинающаяся муниципалитетами районов и заканчивающаяся Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы.
"Кредитная история" с социальной ипотекой не может возникнуть без вступления в очередь на улучшение жилищных условий, для чего необходимо засвидетельствовать документально нехватку квадратных метров на каждого члена семьи. Очередником же может быть только обитатель Москвы, зарегистрированный в столице самое меньшее десять лет. Московская регистрация понадобится и для получения кредита в МИА всем заемщикам и созаемщикам - членам семьи.
Контроль многоуровневый, например, у одной семейной пары без детей муниципалы проглядели подмосковную прописку, допустив супругов к социальной ипотеке, но уже на квалификации в банке им отказали в выдаче кредита.
С похожей ситуацией столкнулся и еще один участник социальной ипотеки в 2007 году. Супруга очередника опять-таки имела подмосковную регистрацию, в семье же намечался ребенок. Чиновники, впрочем, пошли навстречу, позволили вписать жену в московскую квартиру, но с оговоркой, что она "не будет ухудшать жилищные условия и требовать дополнительной площади". В итоге семейство приобрела двухкомнатную квартиру из расчета комнатка мужу и светелка - будущему ребенку.
А вообще покупатели жилья по социальной ипотеке могут планировать на значительные площади. Каждому члену семьи, стоящей в полном составе в очереди, предложат по отдельной комнате в будущей квартире. Для сравнения: в рамках социального найма очередникам дается только по 18 "квадратов" общей площади на человека.

Цена

"Трешка" за 7600 рублей в месяц

Подробная методика рас чета стоимости социаль ного "квадрата" с повы шающими или понижающими коэффициентами разрабатывалась немного лет.
Она прописана в постановлении правительства Москвы 703-ПП от 14 августа 2007 года. Тут учитывается территориальное расположение социального жилья, его качество, стаж в очереди на улучшение жилищных условий.
Пример расчета. Семье из трех человек, состоящей на жилищном учете более 15 лет, могут предложить трехкомнатную квартиру по цене возле 10 тыс. рублей за квадратный метр. При площади 80 "квадратов" первоначальный 30-процентный взнос (минимум - 10%) составит 240 тыс. рублей, "тело" кредита - 560 тыс., а ежемесячные выплаты в течение 10 лет рядом 7,6 тыс. Предельный же срок кредитования достигает 30 лет. Платежи не должны превышать 40% ежемесячного дохода всех членов семьи.

География

За МКАД!

Львиная доля "социальных" площадей последнее миг продавались очередникам в Южном Бутове и Щербинке.
Не исключалась и точечная застройка по округам, хотя эти квартиры преимущественно выдавали переселенцам из сносимых пятиэтажек и инвалидам войны. В текущем году по социальной ипотеке в большом объеме будет предлагаться жилье в поселке Некрасовка рядом с Люберцами.
Очередники имеют вероятность обретать квартиры в крупнопанельных домах стандартных серий эконом-класса с отделкой - его доля составляет до 90%. Оставшиеся 10% приходятся, в том числе, и на монолитные дома, отдаваемые городу инвесторами за право застройки территории.

Keywords: